Hello,

Comme tu l’as compris sur ce blog, il est question de revenus passifs donc de rentabilité d’investissement. Dans un article récent, je t’expliquais pourquoi faire de l’immobilier en cash-flow. Rassurer la banque, lui montrer que tu gères bien tes investissements, te générer du cash rapidement pour multiplier les achats, mais aussi palier un changement de situation. Notamment si tu n’as plus de revenus à un moment, au moins tu n’as pas à faire un effort d’épargne pour le bien que tu as acheté (c’est le locataire qui paye la mensualité et en plus il t’en reste dans la poche). 

Maintenant qu’on s’est dit tout ça, il est important de savoir comment faire du cash-flow ? 

Un des moyens va notamment être d’acheter un bien avec travaux. En effet cela va permettre plusieurs choses. 

1. Prix d’achat plus bas : Les biens immobiliers nécessitant des travaux ont souvent un prix d’achat plus abordable par rapport à ceux en parfait état. Cela permet d’acquérir une propriété à un coût initial plus bas. En effet, les travaux repoussent souvent les investisseurs classiques. De plus tous ceux qui cherchent à investir pour changer de domicile, ne sont peut-être pas prêt à attendre que les travaux soient finis pour emménager (ou même vivre dans le bien pendant les travaux). Ainsi souvent en achetant un bien avec travaux, le nombre d’acheteur sera moins important donc le prix d’achat plus bas (offre et demande). Et donc ta marge de négociation plus importante. 
2. Possibilité de négociation plus importante : on y vient, pas besoin de te faire des dessins, si le bien doit nécessiter des travaux, c’est qu’il y a des choses qui ne vont pas (état du bien, diagnostic énergétique, disposition des pièces…). Suivant l’ampleur du travail, un rafraichissement, une rénovation simple ou une rénovation complète doit être envisagé. Plus il y a des travaux, plus ça va couter cher, plus tu vas pouvoir négocier. N’hésite pas à mettre en avant tous ce qui ne va pas avec de préférence les frais à engager pour modifier et changer les éléments que tu souhaites refaire. Cela montrera au vendeur ton sérieux et il aura également plus de mal à remettre en question ton offre d’achat à un prix fortement négocié.
3. Payer moins d’impôts : actuellement (janvier 2024), certains régimes fiscaux permettent de faire du déficit. Notamment le statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP). Cela signifie que tu vas pouvoir déduire le cout de tes travaux de tes revenus locatifs. Imagine que tu loues ton bien 500€/mois soit 6000€/an. Tu as fait 5000€ de travaux pour le rafraichir (peinture, sol). Tu vas pouvoir déduire ces 5000€ des revenus. Tu paieras donc des impôts sur 1000€ (6000-5000). au lieu de 6000€. C’est un exemple extrêmement simplifié mais c’est pour que tu comprennes bien le principe et la mécanique associée. Plus tu as de travaux, plus tu réalises du déficit moins tu vas payer d’impôt. Après, plus tu as de travaux, plus ça coute cher et donc plus tu as besoin d’apport ou d’emprunt. Il faut donc avoir un bon ratio travaux vs rendement. Si tu investis énormément d’argent dans les travaux tu dois t’assurer que ça en vaut la peine (cash-flow futur : loyer, plus value latente).
4. Création de plus-value : la transition est toute faite, en investissant dans des travaux de rénovation, tu vas augmenter la valeur du bien que tu as acheté. Ainsi quand tu vas le revendre tu vas pouvoir encaisser une plus value. La aussi il faut faire les choses intelligemment car si tu investis énormément dans les travaux, tu dois t’assurer que ça en vaut la peine et que tu vas pouvoir revendre  plus cher. Par exemple si tu achètes un bien 100 000€, que tu réalises 25 000€ de travaux et que tu revends le bien 1280 000€, ok tu as réalisé 3 000€ de plus value (128000-125000). Cependant est ce que tous ces travaux, que tu as peut être du gérer, que tu as peut être également fait toi même valent 3000€ ? C’est une question à se poser avant de les réaliser justement. C’est bien de s’assurer que tes travaux t’apportent vraiment du cash. Tu comprends mieux l’importance d’acheter ton bien en dessous du prix du marché. Si le bien dans lequel tu investis se vend à 5000€ le m2 que tu arrives à le toucher à 3000€ le m2, suivant l’ampleur des travaux que tu réalises, tu vas pouvoir percevoir une plus value plus importante à la revente. Si tu l’achètes à 4500€, ta marge est très réduite.
5. Attractivité forte, loyer important : quand tu achètes un bien avec des travaux, tu vas pouvoir le rénover au gout du jour. Tu vas faire quelque chose de qualité. L’idée n’est pas de mettre du marbre ou des prix délirants dans les matériaux hein. Simplement de choisir les bon éléments c’est à dire de mon point de vue ceux qui ont le meilleur rapport qualité/prix et/ou durabilité/prix. En effet n’oublie pas que le bien que tu rénoves est destiné à de futurs locataires. Il est donc important de bien le rénover et de faire quelque chose qui te semble sympa, à ton gout, moderne. Si tu visitais ton propre bien, aurais-tu envie de déposer un dossier pour le louer ? Qu’est ce qui te plait ? Qu’est ce que tu trouves décevant ? N’hésite pas à te poser de nombreuses questions avant et pendant les travaux pour créer une atmosphère sympa dans lequel tu t’imaginerais bien vivre. Les artisans sont là pour t’aiguiller sur certains point, tu peux aussi faire appel à des décoratrices intérieures ou autres si tu es vraiment en difficulté. Pourquoi tous ces points sont important, car tu vas pouvoir louer plus cher, au dessus du marché. N’oublie pas que de nos jours les biens rénovés, sympa, se font rare dans le domaine de la location. De ce fait toujours pareil (loi de l’offre et la demande), tu vas pouvoir mettre un loyer plus important et améliorer ton cash-flow. 

J’espère que tous ces points t’aident, n’hésite pas à poser tes questions en commentaire. Nous verrons dans de prochains articles comment optimiser les travaux et évaluer les coûts d’un projet.